70城市房价停涨只是对调控政策的一次正向回应,还远远不是答案。让楼市出现与宏观经济较为协调,与百姓购买力相对匹配的终极拐点,思路、政策和执行等各层面,还须更有作为。

国家统计局日前发布“2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,数据显示,70个大中城市价格环比下降的城市有48个,持平的城市有22个,没有一个城市出现上涨。从房价价格指数公布来看,首次出现了新建商品住宅环比全部停涨的现象。北京作为限购执行最严格的城市之一,投资及投机已基本绝迹。

70城市房价全线停涨,表明在楼市重点监控地区,拐点确已出现。由非理性上涨到试探性上涨再到全线停涨,调控政策的效应,至此得到了充分显现。至此,房价下降的通道似乎已经打开:开发商的盈利点已被管理,融资渠道日趋局促,下降的普遍预期已经形成,在这种形势下,停涨之后,降价似已不可避免。许多关于降幅是多少的预测已经出现。

然而,这个拐点并不具有决定性意义。一方面,即使房价出现局部或大面积下降,相对于普通购房者的购买力而言,仍然不是跳起来就够得着的桃子。另一方面,曾经大出风头的民间炒作资金,迄今为止没有找到合适的“泄洪道”,从投资理性的角度看,一旦政策有变楼市回暖,资金就会卷土重来,再显身手。更重要的是,不少依赖土地财政的地方,也仍然具有激活楼市的冲动。

因此,如果将当前出现的这个拐点加以描述的话,就是调控政策与业已形成的下降预期,与较弱的购买力、淤积的游资以及失衡的土地财政的较量。宏观经济形势的变化,则是这较量双方的一个变量有时帮这头一把,有时帮那头一把。

重点城市房价全线停涨,不意味着围绕楼市的博弈即将结束,而是意味着博弈开始深入到下一个层面。这个层面既包括:如何通过房贷政策的微调,避免对刚需者造成过大误伤、如何盘活处于历史高位的存量房,以满足正常居住需求避免资源浪费等技术面的考量,更包括如何给大量游资找到适合发挥的空间,如何培育稳定的财源削弱地方对土地财政的过度依赖等制度层面的改革,还包括对于房地产业在宏观经济中的地位和作用予以更明确的定位等等。

房地产市场回归理性,不仅仅是建立在统计意义上的变动的,而是建立在地方政府、开发商、消费者、投资者对于在这个市场的利益诉求有理性的定位。房地产市场的理性,应该是这些理性的集合。如果这些理性建立不起来,那幺房地产市场就难以真正从忽冷忽热的重烧症状中真正解脱出来。显然,这不是一蹴而就的事。

从这个角度说,70城市房价停涨只是对调控政策的一次正向回应,还远远不是答案。让楼市出现与宏观经济较为协调,与百姓购买力相对匹配的终极拐点,思路政策和执行等各层面,还须更有作为。


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